提及清控科创，标签一定会有“清华基因”、“技术转化”。清控科创建立之初就是围绕着学校的科技成果转化和科技企业孵化，但当时高校科技成果转化还有很多“桎梏”，所以其整体业务，还是以科技招商、科技企业孵化为主。2019年政策转向之后，清控科创便从原来单纯的双创和孵化，调整为超过一半的业务重心放在推动高校的科技成果转化上。 清控科创总裁程方在接受观点新媒体采访时表示，空间运营已经变成一个基础工作，核心其实还是产业对接、技术对接、人才对接，这三块是未来运营的重点。还有一块刚起步，就是资本对接，主要是产业园的资产证券化。以下是采访全文。
观点新媒体：产业地产目前的状况？比如说园区经营或者说空置率出租方面怎么样？
程方：纵观行业整体数据，程方表示，在经济复苏的压力、市场需求不足以及产业园区数量增多的多重影响下，国内产业园空置率也不可避免地有了一定的增长。
我们所处的是科技行业，今年在人工智能风口拉动下，还是有一波行情的。回看过去，新能源、自动驾驶行业经历了两年的翻倍式增长，如今新能源车的消费增速或将有所放缓。
其他行业目前还没有形成新的比较成规模的板块，高校和科研院所技术成果转化这一块涉及到的行业领域比较多，如果把高校往外转化成果当做一个门类，这一块今年还是比较积极的。
观点新媒体：公司有清华等高校的资源，是不是会被更加重视，更有竞争优势？
程方：从我们企业的定位来说，建立之初就是围绕着学校的科技成果转化和科技企业孵化，这本来就是我们建立之初的定位。
只不过过去因为高校科技成果转化还有很多桎梏没有打开，还有很多门槛，所以在我们整个业务中的比重不是那么高，而是科技招商、科技企业孵化占比比较高。
2019年以后，清控科创就把业务重心从原来的双创和孵化，调整到了推动高校科技成果转化。一是背靠清华，对清华更熟悉，跟清华各个院系的老师有天然纽带维系。第二是我们原来在全国建立的科技园区网络，现在为高校逆向科技创新提供了一个非常好的基础。
我们在全国30多个城市、70多个项目，每个园区就是一个产业集群，每个产业集群里面都有几十、上百家有相关需求的企业，所以我们现在积极地把企业需求收集起来，通过专业团队提炼成易于理解的技术要求和技术指标，然后再跟相关学科方向的老师对接。
这个事情以前有人在做，但行业专业化、体系化有待提升，也就是说老师和企业要花很多的时间交流，才能把一个问题提炼成双方都能理解的东西。
现在我们跟清华17个院系、150多个实验室和课题组，超过1000位老师，建立了产学研合作对接。清华大学只是其中的一所高校，我们现在还服务北理工、北科大、北航、中科院。
硬件方面有两种做法，第一是在服务外地的产业集群时，大多会鼓励他们在清华旁或者是对应高校旁建立一个实体空间，就是飞地模式，
软件部分，我们现在专业从事技术成果转移转化的团队有20多人，不只是做需求摸排还有对需求的深加工、转化翻译，以及将需求匹配对应的科技+资源。
这需要一套对企业需求的挖掘、整理和翻译模板。
观点新媒体：从清控科创出发，如何将国家科技自立自强战略和企业发展结合呢？
程方：第一，我们服务清华大学整体的发展调整要求，清华有大量的国家重点实验室要到地方，同地方经济主战场做结合，依托我们各地科技园长时间的积累和优势，能够服务于这些科研资源到地方落地。
今年上半年，清华大学有一个非常重大的科学装置MUST（大型巡天望远镜），观测基地在青海，但是科研和制造基地放在无锡江阴，这个大计划需要投入40到50亿，这是国家层面的投资。
以这个科研基地带来的精密加工、光学制造、精密探测器、传感器，包括对数据加工处理的相关学科和技术，在江阴就形成很大的带动。
第二，以前科研为什么转化难？是因为从立项开始都不是奔着解决生产实际问题，而是基于学术研究，科研和生产实际是脱节的。
还是以江阴为例，去年我们帮江阴150多家企业提了大概300多项具体的技术需求，最终清华解决了其中的70多项。为什么这么高效？就是我们有一个专业的团队，在收集需求的时候也会做判断。
我们的团队做了一个企业承接技术转化能力成熟度模型评价，企业都有需求，但实际上60%不具备承接能力，真正有能力的头部10%不需要你来干这个事，大概中间20%到30%企业有意愿，又缺乏能力，需要我们这样的专业机构来辅导。
所以我们就把这些问题挑出来，精准对接到具体的老师那里。这样带来的直接好处是问题变得非常具体，解决起来路径短，解决完了之后，企业马上就能转化到实际生产，转化成经济效益，形成一个闭环。
观点新媒体：接下来会在现有项目基础上做一些更精细化的运营和跟学术方面的打通？
程方：空间运营已经变成一个基础工作，核心其实还是产业对接、技术对接、人才对接，这三块是未来运营的重点。
还有一块刚起步，就是资本对接，主要是产业园的资产证券化。我们已经开始在做了，并且探索了两三年。REITs几乎就是这类运营型资产非常主要的退出通道，因为符合这些行业的特点，长周期运营、重投入、逐步退出。
一方面，我们自己的园区发展之后，将来作为一个上市通道，也可以通过扩募，把我们自己建的或者是服务的园区装进来，完成资产证券化。
第二方面，因为我们还是以轻资产为主，90%园区是地方政府的资产，融资也需要通过REITs，产业园这一块算是地方比较优质的资产。
我们这几年开始在服务的地方政府园区进行资产梳理，就是转化一些产业园运行和政府补贴模式，慢慢把资产价值做大。期待通过我们的工作，能够在良性运行两三年之后，达到公募REITs发行的标准，这时候再由金融机构介入。
来源：“观点”公众号2023-07-08，原题《观点与程方对话：OpenAI时代的产业瞭望》，仅节选了对话部分。
作者：观点新媒体