视窗：“一体”，即夯实园区“本体”建设；“两翼”，即增强资本赋能和生态运营“两翼”功能；“三支撑”，即强化规划设计、绿色低碳、数字化转型三大技术支撑。 视窗：推动园区与行业领先企业融合发展，将园区生态与企业生态有机结合，打造开放的产业体系和创新平台，吸引产业链上下游精准入园，虹吸效应得到增强。
2008年金融危机之前，我国科技园区经历了三个发展阶段：1979年蛇口工业区作为中国园区发展的开端，是园区的1.0版本，以企业聚集、劳动密集为主要特征；以1988年北京新技术产业开发试验区、武汉东湖高新区的成立为标志，开启园区的2.0版本，产业转型、技术导向是这个阶段的主要特征；2003年起，以联东集团为代表的园区“新势力”，推动了3.0版本。这一阶段园区投资建设主体更丰富，配套设施、产业链日臻完善，产业集聚效应更突出，产城一体化的概念也应运而生。
临危受命，助力腾笼换鸟
2008年金融危机后，为摆脱“三来一补”对发展的制约，深圳开始“腾笼换鸟”，着力发展互联网、下一代通信技术等新兴产业，首要解决的问题便是产业空间。当时深圳的产业空间，要么是普遍租金偏高的位于中心区域的办公楼、写字楼，要么是生活和产业配套较差的位于原关外的厂房，适合互联网等新兴产业发展，且交通便利、环境较好、租金适中的产业空间十分稀缺。
2011年6月，为解决深圳产业空间和配套的问题，在深圳市委、市政府的部署下，深投控承担起以开发运营深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地等5大园区项目带动解决110个市政项目投融资的重任。
“一区多园”，构造产业生态
2016年，深圳战略性新兴产业虽然有了长足的发展，但仍然面临着市场规模扩张乏力、要素成本上升、产业标准不完善、产业政策效应弱等发展瓶颈。要突破上述瓶颈，除了宏观层面的调控外，也需要发挥科技园区的产业平台功能，为新兴产业发展提供更多支撑。然而，大部分的科技园区虽在空间上已初具规模，但还是出现了园区同质化，空间、服务与产业需求不匹配，“走不出去、引不进来”等问题。
此时的深投控园区，经过5年发展已初具规模，在“北有中关村，南有深圳湾”的品牌效应下，顺应经济与产业发展规律，提出“一区多园”的发展模式和“产业生态”园区运营模式。
1. 践行“一区多园”，助推“走出去、引进来”
随着本地企业的壮大，部分业务和生产环节需要“走出”深圳，而在外地也有不少涉及新兴产业、产业研发的企业希望借助深圳的平台获得新的发展。在此背景下，深投控按照经济圈层和产业梯度的理论来布局科技园区。其中，经济圈层解决深圳与其他区域的经济关系问题；产业梯度解决产业链上下游的协同关系问题。二者相辅相成，其核心就是要让科技园区的布局顺应经济规律和产业规律。
具体而言，以深圳南山、福田园区为核心圈层，重点培育深圳核心产业，服务中国最高端的产业资源。
以深圳各区园区为基石圈层，重点推动各区产业和科技园区协同发展。
以大湾区园区为卫星圈层，重点为核心圈层、基石圈层突破最核心的高端制造、产业链资源配套的空间限制，并带动珠三角城市的整体协同发展。
以内地省市园区为辐射圈层，以市场化为导向建立更完整、丰富的科技园区产业资源平台。
以海外园区为创新圈层，为国内园区引进国外创新资源，并为国内企业出海提供平台。
随后几年，核心圈层的深超总、河套深港科技创新合作区、国交中心等项目，基石圈层和辐射圈层的河北保定、成都白鹭湾、东莞清溪等项目，海外圈层的硅谷创新中心、比利时创新中心及越南海防深越合作区等项目相继落地。
2. 搭建“产业生态”，以运营化解园区同质化问题
打造重点产业子系统，化解园区同质化。彼时，不少园区产业定位不清晰，导致园区失去产业特色，不得不面临因同质化而衍生出的低水平竞争局面。深投控园区通过不断地摸索和总结，按照产业链横向互补、纵向一体的发展原则，围绕产业链搭建重点产业子系统。
以深圳湾园区为例，园区内电子信息、人工智能、智能制造等重点行业的大中小企业及上下游环节进行合理布局，整合产业资源，强化协同协作。
一方面，园区内的世界500强企业及上市公司等行业龙头以市场和资源优势带动中小企业发展，并支持龙头企业依托园区资源构建自身产业生态。
另一方面，园区中小企业可依托龙头企业拓展业务发展机会，孵化器、加速器又源源不断地为园区培育具有创新活力的小微企业。通过园区产业协同，有效提升了资源配置效率与价值。
坚持以运营为引领、以运营为核心，满足产业、企业对产品、服务的需求。彼时，不少产业园区的产业空间利用率低、产业服务缺位，导致园区对产业支撑力度较弱。深投控园区则坚持以运营为引领、以运营为核心，在硬件和软件两方面提升园区运营质量。
硬件方面，以运营为引领。在规划阶段就充分考虑运营需求，即在项目前期提前摸底行业、企业和员工对产业空间和配套设施的需求，并将这些需求在项目规划、设计、建设和运营中一以贯之，如此便能在很大程度上避免前期规划设计与后期运营脱节的问题。在深圳湾园区、深超总等深投控下属园区，运营前置已成为标配。
软件方面，以运营为核心。即围绕企业发展需求，提供其发展壮大需要的优质外部资源和服务支持。以深圳湾园区为例，园区为企业尤其是中小企业提供三大配套资源，即三大服务子系统：
首先是专业服务系统。如通过SIHC金融超市、知识产权中心、人力资源园中园等解决中小企业获取高端科技金融、知识产权、人力资源、供应链管理等资源的能力不足问题。
其次是公共服务系统。与南山区政府合作，打造园区专属的党群建设、行政审批、知识产权保护以及社康、托幼等公共服务机构，将公共服务送到企业和员工身边。
再次是商务配套系统。为园区企业降低营商成本，并与市消委会共建“品质消费示范基地”，使园区再小的企业以及普通员工，在机票酒店、电商平台、用车出行、园区商业等方方面面都能享受世界 500 强大级别的高品质和优惠价格。
完善布局，形成“一体两翼三支撑”的发展模式
2016年，深投控园区提出“一区多园”，致力让“深圳湾”唱响全国。五年后的2021年，“双创周”五周年，深保合作五周年，深越合作区五周年，“一区多园”的格局已然形成。
展望“十四五”，深投控园区将秉承“精耕深圳、服务湾区、面向全球”的发展理念，遵循产业发展规律，顺应产业升级需求，以“提质增效”为目标，继续围绕“一区多园”，在完善园区布局的同时，更加注重园区运营质量。
（一）积极围绕国家、城市重点战略完善园区布局
深投控主动融入国家、城市重点区域发展策略，分享未来政策红利，遵循产业发展客观规律，进一步完善园区板块整体布局框架。
在深圳本地已有项目基础上，重点挖掘市重点区域存量土地项目的投资潜力。
在国内其他区域，通过“以轻带重”的方式，持续跟踪京津冀地区的雄安新区，中部城市群的武汉、长沙等重点城市，成渝经济区，长三角城市群，粤港澳大湾区的环深区域及珠海横琴片区，海南自由贸易港的沿海新区。
在海外地区，继续通过平台合作形式，完善重点国家创新中心布局，依托深越合作区的成功经验，适时加大海外工业园区的拓展力度，助力国内企业积极“走出去”成功参与国际分工竞合。
（二）丰富完善园区模式的内涵
围绕“一区多园”战略总体目标，深投控不断夯实园区“本体”建设，以打造多层次产业空间保障体系强化“骨架”，以构建高端创新资源导流体系打通“经脉”，借助资本赋能体系和生态运营体系增强“两翼”功能，同时将高品质规划设计、绿色低碳园区建设、数字化转型作为“深圳湾”园区品牌建设三大强力“支撑”，逐步形成“一体两翼三支撑”的园区发展模式。
1. 夯实园区“本体”建设
加快打造多层次产业空间保障体系，助力国内大循环。随着各地对优质产业资源争夺日趋激烈，想要从外部招到一个稀缺好企业的可能性越来越小，需要付出的代价却越来越大。
园区想保持在一个区域的持续竞争力，只靠单一产品已难以支撑，需要从科创、研发、生产、市场等全生命周期维度进行全面布局，依托众创到孵化，再到加速和生产等全链条的产业生态上寻求内生产业增量。而单个项目或单一产品类型容易囿于空间纵深与业态限制，很难做到这样全链条的载体矩阵和产业内涵。
针对这一问题，深投控园区正积极探索“多层次的产业空间保障体系”。总体思路为在深圳市核心区域积极塑造“深圳湾”品牌，以“时代精品”“城市巅峰之作”的产品要求，落实城市发展战略，将其作为对外合作及输出的范本。
在市外园区主动践行“产城融合”发展理念，优化研发办公、生产制造、生活服务配套的空间结构比例，实现园区项目的可持续滚动开发。按照项目区域产业基础、城市能级的不同，制定差异化的项目落位标准，进而形成梯次化的园区产品组合，加强深圳与国内重点区域的空间与产业资源链接，积极推动国内大循环。
全面构建高端创新资源导流体系，打通国内国际“双循环”。在“百年未有之大变局”的历史背景下，国内需求收缩、预期下行，国外形势不确定性高。要素流动和资源获取的难度在加大，对于园区而言，如何确保高端创新要素获取的“生命线”成了亟待解决的系统性问题。
针对这一问题，深投控的策略是编织“两张网”打通“双循环”。依托园区运营平台构建覆盖全国的产业资源网络和链接全球的海外创新网络，围绕“卡脖子”的重点领域研究攻关，努力实现源头创新的突破。海外创新中心建设审慎应对国际形势变化，探索通过在国内设立平行基金等方式设立海外中资基金，推动人才、技术、信息、资本的双向流动和有效配置，定向筛选海外项目落地国内，按照“海外孵化导流+深圳加速落地”的模式推动战略新兴产业在“深圳湾”园区的产业化进程，围绕场地、团队、金融服务、项目导流四个维度，建立可量化的考核管理体系，充分释放源头创新资源的强劲动能，通过“两张网”逐步打通国际国内“双循环”。
2. 增强资本赋能和生态运营“两翼”功能
持续完善资本赋能体系。伴随企业成长的，除了不断提升的核心竞争力，还有永无止境的资金需求。如何满足企业这一需求，成了所有园区运营企业必须面对的问题。
在这方面，深投控园区的方案是通过对入园企业的全生命期跟踪服务，深度挖掘高成长企业的投资价值，协同金融企业提供全方位、全周期的精准金融服务，将优质产业资源有效沉淀在园区并助力其快速成长。通过“园区+金融”的商业模式，形成运营服务体系的产融闭环，分享企业高速成长的红利，实现园区与金融业务的双向增益。
做实做精生态运营体系。对于产业园区而言，有两个基本情况必须承认：优质的产业资源永远是稀缺的；载体空间相对是过剩的。要争取优质的产业资源，只提供单纯的载体和基础的运营服务显然是远远不够的，需要有更多有竞争力的抓手。
在这方面，深投控的方案是以业务协同为抓手，从资源导入、专业服务、公共服务、商务配套等多个方面，突破传统产业地产商业模式，围绕产业资源整合和产业资源共享的目标组织园区运营，建立标准化的服务流程体系，为入园企业发展提供全方位、全周期、全链条的产业服务。推动园区与行业领先企业融合发展，将园区生态与企业生态有机结合，打造开放的产业体系和创新平台，吸引产业链上下游精准入园，虹吸效应得到增强。
3.强化规划设计、绿色低碳、数字化转型三大技术支撑
顺应绿色低碳、智能互联等时代需求，科技园区需要在前期规划设计、园区绿色低碳、产品和服务数字化转型方面得到更多支持。
高品质开展园区规划设计和建设管理。深投控园区坚持规划设计先行，积极融入深圳改革开放和创新创意基因，构建代表“深圳湾”特色的园区形象，打造生态友好的活力园区。同时，加大“四新”技术的应用与推广，加快高品质园区建设。
全面贯彻绿色低碳园区的发展理念。积极借助深圳湾科技售电牌照拓展能源与设施管理业务，搭建园区智慧能源管理平台，促进园区能源利用提质增效。与能源设施行业领先企业加强沟通合作，做好大型楼宇与园区的能源综合利用开发，打造一批“多能互补+智慧能源”的绿色低碳园区示范项目。
以数字化转型推动商业模式精准落地。紧抓“新基建”的需求加快智慧园区建设，综合运用5G、物联网、BIM、大数据、人工智能等技术加快智慧园区和绿色园区建设，搭建功能完备的数据中台促进不同园区和系统企业间的信息协同，实现园区建设运营的全过程信息化管理。
建立园区智慧化运营中心，服务入园企业和人员的同时推动园区资产运营信息化，实现数据积累与应用开发并举。利用大数据分析平台功能挖掘园区数据并转化为数据资产，形成产业服务、投前尽调等独特的数据应用产品，成为商业模式迭代升级的核心载体。
来源：《深投控》杂志2022年1月（总第93期），转载自 经理人杂志2022-05-11