存量时代，我们打造了新的办公场景，在WeWork中国打破办公室空间的边界，可以成为我们商业的助推器。WeWork中国创造的是业主方、企业方、政府多方共赢的形式，我们看到今天越来越多的业主愿意跟WeWork有更多形式的合作，所以我们希望成为流量的入口，希望在空间上能够互补，希望能够给业主带来更好的经济回报。
全斌（WeWork大中华区副总裁）：我们今天的主题是存量时代下的灵活办公之路，我们今天面对的经济不确定性下，对于我们整个行业和产业都有了新的挑战。如何在这种挑战中找到机会，如何实现更好的发展是今天跟大家分享的主题。
WeWork中国是谁？可能大家对WeWork很熟悉，但是WeWork中国是谁？我们在2016年就进入了上海，第一家就在上海的延平路。第二年在香港开业，随即在北京、成都、深圳、广州等地开业。到今年为止我们已经成立7周年了，我们在过去7年里覆盖了12个城市，接近100个社区，每天为8万多的社区会员提供我们的办公及空间服务。
在这里面一个很重要的时间节点就是2020年。从2020年开始，WeWork中国已经从“WeWork在中国”完全变成了“WeWork中国”，现在WeWork中国是一家独立运营的公司，专注在中国市场提供高品质的灵活办公空间和综合性办公服务的企业。我们在中国授权使用WeWork的品牌，且拥有独立经营和管理能力，而非WeWork的分公司或子公司。
今天的WeWork中国已经全面实现了本土化，我们的决策和管理本土化、产品及业务本土化、运营和效率本土化。我们拥有全球的品牌和视野，同时作为中国品牌独立运营的一家公司，深耕于中国市场，服务于全球客户和本地客户。所以我们说WeWork中国是以全球化视野服务中国市场的办公空间服务引领者。
我们的客户到底有哪些？今天的WeWork中国一方面聚集了全球品牌，这里面大多数是500强企业、快速发展企业、大型的跨国公司；另一方面我们也非常关注中国的本土创新创业型企业，大家看到我们各个新兴的热门行业赛道的头部企业，它的总部、办公室、各个职能部门全都在WeWork。这就是今天WeWork的企业会员画像。
大家可以看到，互联网公司、新消费公司、专业服务类公司在过去都是我们的主力会员。同时，在新媒体、金融服务，以及AI、元宇宙等等各个新行业也都在选择WeWork。所以，今天的构成，我们既可以看到在同一个社区里面有500强的外资企业，也有互联网大厂，以及中小微创业公司、个人的灵活职业者，给1到1000人的不同规模公司提供服务。
为什么全球优秀企业都选择WeWork？借用丘吉尔的一句话讲：我们创造空间，而空间又能重塑我们。到底WeWork做了什么，我们这几年的心得和想法是怎么样的？
需求端
首先看一下存量时代下的未来办公之路应该怎么样。我们先要看需求端，到底今天的企业发展到了什么样子，遇到哪些挑战。接下来的分析是我们访谈了很多CEO、创始人、HR负责和CFO之后得出的，经济不确定性是唯一的确定。今天的企业最大的挑战是很难做2024年的预算和规划，我很难预计到到底要招多少人、用多少钱，因为经济的情况在变化，企业规模必须要随时调整，不确定性要求企业必须更加灵活和韧性。第二是人才之战，虽然我们看到很多公司在裁员，但是很多企业招聘优秀人才的时候依然非常挑战，招募人才已经不能简单依靠高薪和好的福利待遇，而要挖掘其它的增值服务，包括职场幸福感、公司品牌形象等等，以此留住员工，所以整体办公体验和效率非常重要。大家想象一下，周一到周五每天8小时甚至12个小时，都是在办公的场景下来渡过每天的，如何让员工有幸福感和归属感觉是重要的一件事情，这是企业招募和留住人才遇到的问题。
虽然我们看到有很多的分析，但是居家办公这件事情并不适合亚洲员工，尤其是中国，中国的企业在疫情恢复之后希望快速回到工作场所，面对面一起工作。我们看到欧美，尤其是美国，确实有很多人到现在还是居家办公，因为他们的居住体验更好，房间更大，他们的通勤时间更长，他们更多都是驾车出行，公司在市中心，他们住在周边地区。而中国的企业家更希望和员工在一起，中国的员工也更希望来到公司，更有安全感。所以我们整体的办公室的需求量在疫情之后是迅速回升的。而在欧美国家，我们可以看到美国纽约在二季度还是较低的入住率。所以今天我们可以看到，我们的产品必须要符合中国市场自己的定位。
再一个是提升员工的体验，我们过去做办公也好，做开发商也好，我们可能把我们的楼层租出去就可以了，做完招商就结束的。今天会发现所有做办公的运营商都越来越关注入住的租户体验，我们每个入住人员的体验。因为现在已经不是一个增量的市场了，是一个存量的市场，我们往往是说公司的重新选址，不是因为它业务做得更好，而是他要做降本增效。什么样的办公场所会让企业员工觉得开心呢？大家看到，我们有一个基准线，当公司精简流程、丰富的活动、不同的工作方式、有学习成长的机会，他会认为这是一个好的企业；如果你没有核心连络人，大量的无效沟通，缺乏组织，信息不够公开、透明，这就是一个低效的公司。今天的年轻人，以90后、00后为主的办公主体来看，他们在选择职场的时候已经和以往不同了。从需求侧我们要了解真正办公空间使用者的想法是什么，他对未来关注的点是什么。
供给侧
了解完需求侧，还要了解供给侧，今天在市场越不好的时候及越要静下心来思考，我们做的是一个精细运营的活，一定要每天做好和服务好。所以，我们说今天的灵活性就是最有价值的资产，今天的企业在过去经济好的时候，可能往往提出扩租的要求、快速增长的要求，但今天一个项目没有成功，需要灵活的需求，需要少付押金，不是整年支付租金，希望按季度、月度，甚至按周、按天。所以，今天我们必须有灵活的规模、灵活的空间，灵活的时间，灵活的服务。现在的用户市场越来越希望所见得即所得。所以这是为什么WeWork这类产品越来越多的客户欢迎，成为它很重要的补充之一。今天我们可以做到从1个人到1000人，不同的场景都可以用WeWork的场景，你可以在我们全国不同的空间进入，你可以有自己的固定办公室，可以有整层办公室，甚至整栋的楼。我们从一个人到整栋的大型用户都能覆盖到。所以，今天我们从供给侧要提供全生命周期的产品。
另一方面我们也看到地产行业，无论从选址到设计，还是建造、开发、运营，它是一个产业链，每一块都有细分的工种，细分的领域，如果能让我们的企业用户更加省心，实现一站式解决方案，WeWork中国就能提供这样全方位的解决方案，这里面包括我们的选址策略、品牌设计、社区运营和资产管理。
在今年7月份，我们在上海也开了最新的产品，就在央视国际传媒港，我们推出的产品叫励帷，三个月就完全满租。
在疫情期间我们推出WeWork随心座，一张黑卡可以打开我们全国12个核心城市近100个办公空间，包括香港、台北，一个月的成本只需要1000多块钱，但是你可以体验我们所有的公共空间和区域，我们这个产品推出之后非常受欢迎，最开始只有月卡产品，到现在已经迭代出周卡产品、日卡产品，现在每天的活跃用户在1万人以上，为公司带来几千万的收入。
一个小小的卡片，一个产品的迭代，不仅带来用户驱动背后的数据，更重要的是使我们整体的运营坪效有了大幅提升。在今天这个存量时代，仔细研究降本增效，在现有的空间里做出更有意思、更有价值的事情，这就是我们这几年在思考和在运营的。
另外大家如果去过WeWork的社区，会看到我们有大量的公区、会议室，在疫情之后，我们的活动、会议室的需求有了大幅增长。这是刚才讲为什么中国企业家更愿意员工回到这里，我们看到会议室的使用率大幅提升，另一方面很多企业尤其是消费类的企业在今年大大加强了对自己新品牌的推广，对销售人员的培训，对于整体跨渠道、跨职能沟通的需求，所以我们的场地收入不仅超过过去疫情三年的数字，也超过了过去5年的总和。我们在今年8月份已经实现了过去5年的总和，场地带来的收入已经超过我们过去对这些活动的认知，而背后就是因为企业对这方面的需求越来越多和越来越高。
什么样的空间更符合不同类型的企业
这就是我们要讨论和思考的问题。在企业选址的时候，很多企业并不清楚自己的办公室设计中要做多少公区、办公室、会议室，做多了浪费，做少了又不够用，我们通过10万人的分析，来看要提供什么样的产品，更符合不同类型的企业。
降本增效是可持续发展的硬道理，今天所有企业都是一样，过去在高速增长的时候，大家都是增量的时代，有很多的创业公司、很多的资源、很多的外企进入中国，很多行业赛道有热的投资在分布。但今天就是存量时代，大家都在降本增效。对业主来说，他们希望推出多业态的产品，不仅是进行招商和运营，更好的是了解我们的用户，做互联网、物联网、元宇宙、AI等等方面的应用，今天WeWork能够帮助业主一起实现技术在场景中的落地。所以我们在入住到一个开发商空间之后，入住率会大幅提升，很快能带来稳定的收益。
另一方面从运营的角度，我们看看今天存量时代，怎么样做城市更新以及迭代。
我们在北京的好世界商业广场社区是一个商改办的项目，过去是餐饮空间，现在我们把它改造成办公空间。这是2020年开业的，三年时间一直处于满租的状态，所以我们在11月中下旬会把二期开出来。这是一个很好玩的案例，在一期的时候我们跟业主是直租的方式，就是我们付租金给业主，我们做装修。在二期的时候，业主看到在过去三年WeWork运营带来的价值，所以我们二期是分润的模式，业主跟我们一起投入，它会投资，跟我们一起来联合运营。
今天可以看到很多的业主，在过去把WeWork仅仅当做一个租户，可能认为我们能够支付很高的租金，我们能够签很长的租期，今天已经把我们转变为合作伙伴，他们能够看到今天我们可以带来的价值，因为很多入住的企业会扩租、成长，它就会同样反哺到业主，所以我们会形成一个良性的互动，实现业主、WeWork、企业会员三赢的状态。
我们在北京坊的一个项目，它曾经是一个150年的金店，也被我们改造成WeWork的社区，一直是满租的状况。我们在王府井地区的王府国际是一个商改办的项目，它曾经是一个二次元的商场，这个废旧的楼宇，我们跟业主一起改造，现在已经有很多企业入住，里面有一半是500强企业，很多领导经常去这些企业调研。
比如WeWork北京坊，我们做城市更新不仅仅只是做简单的设计装修，我们首先会研究这个建筑的历史，我们会把它的传承和整个社区的定位紧紧地结合在一起。今天的WeWork不同的社区，我们会聚集不同的企业用户，我们会知道谁会喜欢北京坊这个地方，什么样的企业适合在这里办公。所以大家看到，我们在北京坊的三大打卡圣地，旁边是星巴克华北的旗舰店，再旁边是无印良品的酒店，再就是WeWork北京坊社区。这是一个150年的金店，上面三层是办公空间，地下一层是活动空间，欢迎大家有机会去里面体验。
在上海威海路的一个鸦片工厂改造成的WeWork，我们在这里白天办公，周末是北京大学和康奈尔大学MBA公开课的现场，晚上会进行各种各样的活动和party。我们不仅可以在办公场景中带来收入增长，在周末和夜间依然可以创造收入，极大地提高了坪效。
在隆福寺的项目，曾经一场大火烧掉隆福寺大厦，这是一个仓库，被我们改成WeWork社区，往东看是CBD，可以看到中国尊，往西看就是故宫，可以看到历史的文化。这些就是我们做很有特色的改造。
王府国际的改造，商场改造最大的痛点，就是它的内部面积非常深，并不符合办公业态，因为它的外侧空间非常少，我们创造性把中央扶梯改造成彩虹楼梯，我们打开天井，引入自然光，所以在内部办公也不会觉得疲劳。整体的设计和改进，都是基于对用户的理解，而不是简单把面积分割成不同的房间进行简单的出租和出售。这是三里屯社区的项目，这是在深圳深业上城的改造项目，位于福田区。
好的运营是留住客户最主要的法宝
空间是最好的入口和载体，好的运营是留住客户最主要的法宝。我们在最难的时候，在去年和今年，我们依然保持企业会员较高的续约率。大部分的会员到期之后依然会跟WeWork来续租。
而很多会员在搬离了之后也依然会享用我们的服务，我们是如何做到的呢？其实我们主要就是社区、设计和科技这三架马车作为运营核心。
社区服务是WeWork最出名的点，也是我们的DNA我们把社区这个概念带到了中国，我们在WeWork中国运营下又给它发扬光大。我们的社区同事和企业会员深深地链接、绑定和了解，企业主可能并不知道他自己公司具体员工什么时间过生日、入职几周年，我们的同事对这些更清楚。今天WeWork不仅可以为B端企业提供空间，也可以为他C端的用户提供链接和社群的服务。
我们的活动类型非常丰富，在WeWork一周有3场活动。区别传统开发商的运营，我们跟租户之间的互动是非常紧密的，我们三场活动里面有一场至少是专业性的交流，有一场是跟健康、安全主题相关的，还有相关的跨界、沟通、交流、品牌和引导。也有很多空间运营的增值服务、IT标准服务、企业综合服务等等，来助力企业用户能够更好地成长，而不仅仅是来到这个空间。
我们在去年也投资孵化了一家自己的人力资源公司灵鹿聘，它现在主要是看到中国企业出海的机会，我们能够提供全球聘和全球招的产品，大家对出海企业很熟悉就会知道这家公司，我们有很多会员都在用这家公司的服务。
另外一个是ESG，今天的企业选址越来越希望合规，未来无论是上市还是进入全球领域，都有这方面的要求，所以整个空间的建造不仅仅简单只是成本，而是更多的从一开始就希望为这些企业来助力它形成全球化的标准和视野，所以可以看到我们举的例子，我们可以研究在今天一天的办公时间，在8小时之内，你的眼睛不会疲劳，什么样的光更合适，包括大量的绿植的使用，我们改造要配露台、母婴室，甚至洗手间，都是每个企业用户打卡的地方，我们去到不同国家、不同地区的WeWork，也都会拍照，我们在洗手间加了强光，方便女士补妆，我们提供漱口水，在公区里放着最流行、最好听的音乐，让你工作的时候也能转换你的心情，这些都是有版权付费的，我们确保你每季度都听到最流行、最新的歌。我们在细节上区别于传统的运营，会提供与众不同的服务。
刚才也有很多同仁讲过数字化，我们所有项目都要用BIM，我们用APP进行社群链接，去适合90后、00后的用户。目前在中国内地有这些服务，我们现在在香港和台湾也在推行移动互联。
存量时代，我们打造了新的办公场景，在WeWork中国打破办公室空间的边界，可以成为我们商业的助推器。今年8月15号我们做的未来创造者大会，我们用入住企业中最优秀的创造者，和政府一起联手，为他们进行颁奖，给他们提供相关的投资方，助力他们的发展。我们一天的活动聚焦于AI、新能源的很多时下新兴的行业。我们也可以是一个行业社交中心，WeWork中国在北京也是朝阳区的企业家会客中心，经常有很多创业者来这里分享，进行他们行业的研究和拓展。
我们今年刚刚做完7周年，在全国12个城市做了周年定向跑步活动，在这个过程中很多企业分享过去随着WeWork一起成长的经历，包括今年WeWork中国作为北京市政府投资北京全球合作伙伴，我们是多家企业合作伙伴之一，在中关村论坛上宣布，帮助北京市政府做招商引资。我们在香港也做了东城区的招商联络站，帮助东城区把海外的企业引入到我们的社区，引入到中国，引入到北京。我们在过去做的三里屯的全球招商大会，都是一些不一样的做法。
所以，今天大家看到WeWork中国除了好看的空间、好玩的活动、优质的会员以外，在过去这段时间我们做了更新的迭代和拓展。我们现在创造的是业主方、企业方、政府多方共赢的形式，我们看到今天越来越多的业主愿意跟WeWork有更多形式的合作，所以我们希望成为流量的入口，希望在空间上能够互补，希望能够给业主带来更好的经济回报。
从企业角度来说，我们希望企业用户能够更多地满足他这种灵活多变的需求，我们不同的产品适应不同的体量，通过设计、运营来满足它的需求。另一方面希望能够参与到存量的城市更新项目，把每一个项目都做成政府的新业态、新地标，促进新消费。
未来的灵活办公方式，WeWork中国会致力于灵活适配性，我们更加的灵活、更加的了解用户，加上我们的社区、更多的人文关怀、健康的理念，最终带来我们的商业动力，它一方面是对业主来说更多的回报，另一方面对企业来说，让你的企业更加有活力和资源，我们相信这就是引领未来的灵活办公方式。
非常感谢大家的聆听，也期待接下来跟大家更多的交流。
来源：“观点”公众号2023-11-13，文章为全斌先生在2023观点商业年会“主题峰会”上发表的演讲。转载时略有编辑。
作者：全斌（WeWork大中华区副总裁）